La décision prise par Fannie Mae et Freddie Mac de laisser entrer les paiements de loyer et de factures de services dans l’évaluation des emprunteurs marque un tournant pour le marché immobilier. Ce changement, annoncé dans le contexte d’une volonté d’augmenter l’accessibilité au crédit, permet désormais de valoriser une histoire de paiements réguliers alors qu’elle restait jusqu’ici souvent invisible aux modèles traditionnels. Les nouveaux modèles approuvés, notamment VantageScore 4.0 et FICO 10T, favorisent l’inclusion de données non conventionnelles, ce qui peut transformer la trajectoire d’un locataire vers la propriété.
Pour les investisseurs qui pratiquent la location‑achat (rent‑to‑own), cette modification offre une opportunité concrète: rendre plus plausible la conversion d’un locataire en acquéreur. Les règles permettent aux prêteurs de consulter des relevés bancaires avec l’accord du client et d’inclure jusqu’à douze mois de paiements récurrents, ce qui signifie que des plateformes de transfert d’argent comme Zelle, Venmo ou PayPal peuvent servir de traceurs de paiement. À partir du 10 juillet, selon les communiqués, l’écosystème commence à intégrer ces modèles modernisés.
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Fonctionnement pratique et sources de données
Sur le plan opérationnel, les prêteurs peuvent enrichir leur dossier d’analyse en soumettant des relevés bancaires qui montrent des virements mensuels de loyer ou des historiques fournis par des services spécialisés. Le reporting de loyer s’effectue soit via des rapports d’actifs démontrant des transferts réguliers, soit par la transmission de baux, de relevés bancaires ou de chèques annulés, soit encore via des vérifications tierces réalisées avec l’accord du locataire. Des outils internes comme Loan Product Advisor (LPA) et Desktop Underwriter (DU) ont été adaptés pour indiquer la présence de ce type d’historique, ce qui peut influer sur le classement de risque attribué au dossier.
Qui fournit les données et comment
Plusieurs intermédiaires se sont positionnés pour agréger et transmettre ces informations aux agences de crédit: Esusu (promu par Freddie Mac pour le multifamilial), Boom, Rent Reporters et Rental Kharma sont des exemples de prestataires qui vérifient les paiements et les envoient à Equifax, Experian ou TransUnion. Ces sociétés facturent des services, car le passage à l’échelle exige une infrastructure pour capter des centaines de petits bailleurs. Le rôle du propriétaire reste souvent celui d’initiateur: choisir d’utiliser un service de reporting ou d’accepter que les transferts bancaires servent de preuve.
Impacts pour propriétaires et locataires
Pour un propriétaire-investisseur, la possibilité de voir un locataire devenir emprunteur crédible change la dynamique commerciale: au lieu de simplement espérer vendre à terme, il devient pertinent d’identifier des locataires avec un historique de paiement solide et de proposer un plan de location‑achat. Des prêteurs ont indiqué qu’un dossier documentant douze mois consécutifs de paiements sans incidents peut améliorer une cote de risque et, parfois, faire passer une décision de «Caution» à «Accept». Toutefois, il faut rester lucide: l’inscription des loyers ne gomme pas des arriérés de crédit antérieurs ni d’autres dettes élevées.
Conseils pratiques pour structurer une location‑achat
Avant de proposer une solution de vente à un locataire, un propriétaire devrait vérifier plusieurs éléments: privilégier des candidats qui versent au moins 300 $ par mois de loyer documenté, qui affichent une stabilité bancaire sur douze mois et ne cumulent pas d’incidents majeurs sur d’autres comptes. Les règles existantes mentionnent aussi des seuils usuels comme une note de crédit minimale autour de 620 pour certains produits Fannie Mae, et la condition d’être primo-accédant dans certains programmes. Enfin, l’utilisation d’un service de reporting fiable simplifie la transmission aux agences et maximise les chances que ces paiements améliorent réellement le score de crédit du locataire.
En synthèse, l’intégration des paiements de loyer et des utilités dans les modèles de crédit représente une opportunité stratégique pour les propriétaires souhaitant transformer des locataires en acheteurs. En mettant en place des processus de vérification, en utilisant des outils de reporting reconnus et en ciblant des locataires déjà stables, l’investisseur augmente ses chances de réussir une opération de location‑achat. Les chiffres préliminaires indiquent des gains moyens notables pour les emprunteurs rapportés par des pilotes: des progressions de l’ordre de plusieurs dizaines de points de score ont été constatées, ce qui valide l’intérêt pratique de ces nouvelles règles pour le marché du logement.