La question revient sans cesse parmi les investisseurs : vaut-il mieux conserver cinq biens entièrement payés ou utiliser le cashflow pour acheter davantage et finir avec quinze biens grevés d’emprunts ? Pour répondre, nous utilisons des hypothèses concrètes et réalistes : des maisons à 400 000 $ chacune, un cashflow net d’environ 250 $/mois par bien, et des prêts sur 30 ans. Ces chiffres servent de socle pour comparer la vitesse vers la liberté financière, la valeur nette accumulée et la disponibilité de revenus chaque année.
Le modèle part d’un portefeuille initial de cinq biens acquis sur une décennie, générant au départ 1 250 $/mois de cashflow. Deux trajectoires sont testées : réinvestir 100 % de ce flux (plus un apport personnel équivalent) pour monter à quinze biens, ou conserver ces flux et les utiliser pour rembourser agressivement les emprunts des cinq biens existants. Les résultats montrent des compromis nets entre patrimoine et liberté de temps.
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Scénario A : monter à quinze biens en réinvestissant
Dans cette stratégie dite de scaling, vous placez la totalité du cashflow (1 250 $/mois) plus 1 250 $ d’épargne personnelle, soit 2 500 $/mois, pour constituer des apports. En supposant un apport de 25 % pour un logement à 400 000 $ (donc 100 000 $ de mise de fonds), chaque acquisition survient dès que l’épargne atteint ce seuil. En pratique, cela signifie un nouvel achat tous les deux à trois ans et, sur 30 ans, l’ajout d’environ dix logements supplémentaires pour atteindre 15 portes. Le mécanisme exploite le levier : la dette finance la croissance du patrimoine.
Les chiffres finaux de ce scénario sont probants côté valorisation : une estimation d’équité proche de 6,6 millions $ au bout de 30 ans et un cashflow fiscalement avantageux d’environ 99 000 $/an. La contrepartie notable est que le portefeuille conserve une part significative de dette (près de 3 millions $ restants dans l’exemple), retardant l’explosion du revenu disponible libre de crédits et augmentant l’exposition au risque lié au service de la dette.
Scénario B : rester à cinq biens et rembourser
Si, au contraire, vous utilisez ces mêmes 2 500 $/mois pour amortir les prêts existants, vous ne prenez pas de nouvelles acquisitions et vous concentrez vos efforts sur le désendettement. Dans le modèle, rester à cinq biens permet d’éliminer toute dette en environ 17 ans. Une fois totalement débarrassé des mensualités, le portefeuille produit un cashflow net annuel estimé à 135 000 $, disponible pour vivre, investir autrement ou protéger votre train de vie. L’équité totale au bout de 30 ans est inférieure à celle du scénario A : environ 4,36 millions $, soit environ 2,3 millions $ de moins.
Ce choix favorise la sécurité, la simplicité opérationnelle et une liberté temporelle plus rapide. En supprimant le service de la dette, vous réduisez aussi les aléas liés aux taux, aux vacances locatives et aux travaux majeurs, ce qui attire les investisseurs qui cherchent la tranquillité plutôt que l’accumulation maximale d’actifs.
Les compromis et les bascules stratégiques
Il n’existe pas de réponse universelle : tout dépend de votre objectif. Si votre priorité est d’optimiser la valeur nette, la voie de la croissance avec levier est supérieure. Si vous visez la liberté et une vie sans dette, la voie du remboursement l’emporte. Entre les deux, il existe des approches hybrides utiles : augmenter les mises de fonds sur les nouvelles acquisitions (30–50 %), utiliser des prêts sur 15 ans pour accélérer le désendettement (souvent avec un taux inférieur d’environ 0,75 %) ou payer cash des opportunités triées sur le volet pour limiter le levier global.
Conclusions et recommandations pratiques
Avant de trancher, clarifiez votre objectif : maximiser le patrimoine, obtenir la liberté financière au plus vite, ou trouver un équilibre entre revenus et risque. Modélisez vos propres hypothèses (prix moyen, cashflow par unité, inflation, taux de croissance des loyers) : de petites variations influencent fortement l’horizon de 17 ou 30 ans. Enfin, rappelez-vous que la stratégie idéale peut évoluer : beaucoup d’investisseurs commencent par croître, puis passent progressivement à une logique de harvest et de désendettement pour profiter tôt d’un cashflow libérateur.