Beaucoup de jeunes médecins ressentent l’envie d’acheter pour « s’installer », mais la décision d’acheter en phase de résidence n’est pas seulement émotionnelle. Dans cet article je présente un cadre pratique, des chiffres concrets et des règles simples pour comprendre pourquoi, en moyenne, acheter pendant la résidence coûte souvent plus cher que louer. Le propos ne nie pas la valeur de la propriété à long terme : il compare simplement les coûts et bénéfices sur des durées courtes comme trois à cinq ans.
Je décris d’abord les mécanismes qui pénalisent l’acheteur en début de parcours (frais de transaction, amortissement lent du capital, entretien), puis j’expose un exemple numérique représentatif. Enfin, j’indique des circonstances où l’achat peut devenir sensé. Tout au long du texte, les notions-clés sont mises en évidence : coûts totaux, appréciation, déductions fiscales et horizon temporel.
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Pourquoi acheter pendant la résidence est risqué
Plusieurs éléments conjugués font que l’achat est rarement avantageux pendant une formation courte. D’abord, les premiers paiements de prêt sont presque exclusivement des intérêts : la part de remboursement du capital est faible pendant les premières années. Ensuite, les frais de transaction (frais d’agence, notaire, coûts de vente) peuvent représenter une part importante du prix d’achat et écrasent de petites plus-values. Enfin, il y a le coût d’entretien annuel et la charge financière fixe pendant une période où le revenu reste limité. Ces effets réunis signifient que vendre après trois ans revient souvent à encaisser une perte nette, même si le prix de vente est supérieur au prix d’achat.
Coûts cachés et mécanique financière
Outre la mensualité, il faut considérer taxes foncières, assurance, travaux, et le temps passé à gérer le bien. Les coûts de transaction incluent à la fois la commission de vente et les coûts d’achat initial, souvent estimés ensemble à 10–15% du prix. Ces frais effacent rapidement les gains d’une faible appréciation. Par ailleurs, l’effet fiscal est limité : avec l’augmentation des déductions standard et des tranches d’imposition basses en début de carrière, beaucoup de résidents n’ont pas d’intérêt hypothécaire significatif à déduire.
Exemple chiffré représentatif
Scénario sur trois ans
Considérons une maison à 335 000 $ louée pour 2 000 $/mois. En admettant un prêt de 335 000 $ à 5 % sur 30 ans, une appréciation de 3 %/an, des frais de transaction cumulés de 15 %, et 1,5 %/an de maintenance, on obtient le résultat suivant : le résident-locataire paie environ 74 184 $ sur trois ans en loyers. L’acheteur verse environ 73 080 $ de mensualités mais, une fois la paydown du capital, l’appréciation, les frais de maintenance et surtout les frais de transaction pris en compte, le bilan net est négatif d’environ 94 906 $. En termes simples, l’acheteur a payé l’équivalent de 94 906 $ pour se loger, contre 74 184 $ pour le locataire : une différence d’environ 20 770 $ en défaveur de l’acheteur.
Scénario sur cinq ans
En prolongeant l’horizon à cinq ans, les chiffres se rapprochent. Avec les mêmes hypothèses, le locataire paie environ 127 416 $ de loyers tandis que l’acheteur, après prise en compte de l’appréciation et du remboursement de capital, montre un coût net estimé à 122 075 $. La différence devient faible (environ 5 341 $ en faveur de l’acheteur), rendant l’opération presque neutre. Ce résultat illustre bien la règle pratique : plus l’horizon est long, plus la probabilité de sortir gagnant augmente.
Règles pratiques et exceptions
En pratique, adoptez ces principes simples : privilégiez la location comme option par défaut pendant la résidence, calculez toujours un bilan complet (y compris frais de transaction et entretien) et demandez-vous si vous prévoyez de rester au même endroit plus de cinq ans. Les exceptions incluent un apport conséquent, une situation familiale qui nécessite la stabilité, ou une connaissance locale du marché immobilier qui garantit une forte appréciation. Enfin, si vous conservez le bien comme investissement locatif bien préparé, l’équation peut changer, mais cela demande des compétences de gestion et un plan précis.
En conclusion, acheter pendant la résidence peut parfois réussir, mais c’est l’exception et non la règle. Calculez, comparez et privilégiez la flexibilité financière : souvent, la location est la stratégie la plus rationnelle jusqu’à la fin de la formation et le début d’une carrière stable.