Dans le monde de l’investissement immobilier, la sagesse conventionnelle prône l’accumulation de nombreuses propriétés. Cependant, Chad « Coach » Carson, animateur du podcast Real Estate Investing for Cashflow et auteur de The Small and Mighty Real Estate Investorpropose une vision différente. Depuis deux décennies, il défend l’idée que la liberté financière peut être atteinte avec un nombre bien inférieur de biens immobiliers que ce qui est généralement préconisé.
Carson, investisseur en immobilier locatif en South Carolinaa construit un portefeuille, atteint la liberté financière et ose affirmer que « vous n’avez probablement pas besoin d’autant de portes que vous le pensez ». Dans cette interview, il partage ses insights sur la mathématiqueles erreurs courantes et l’état d’esprit qui distingue les investisseurs qui quittent leur emploi de ceux qui continuent d’accumuler des propriétés.
Le nombre de portes nécessaire pour quitter son emploi
La première question qui se pose est: combien de propriétés sont réellement nécessaires pour quitter son emploi et ne plus jamais y retourner ? Selon Carson, « j’ai vu des gens quitter leur emploi avec seulement trois ou quatre portes, mais il s’agissait de propriétés à fort flux de trésorerie comme les locations à court terme. » Pour la plupart des gens, il s’agit plutôt de 10 à 20 portes, surtout si la dette est épurée.
Ce nombre peut varier en fonction du loyer de chaque propriété et du revenu nécessaire. Carson souligne que l’immobilier est flexible et peut être adapté en fonction des objectifs personnels. Il est important de calculer ses dépenses mensuelles réelles et de les diviser par le flux de trésorerie moyen d’une location dans son marché pour déterminer son véritable nombre de liberté.
Les pièges de la poursuite de 100 portes
Carson met en garde contre l’erreur courante de penser que plus est toujours mieux. « Vous pouvez atteindre presque tous vos objectifs personnels sans un empire immobilier massif », déclare-t-il. Il souligne que la croissance rapide peut entraîner des problèmes financiers et personnels, comme l’endettement excessif ou l’épuisement professionnel.
Il est crucial de comprendre ses motivations avant d’acquérir une nouvelle propriété. Si l’objectif est simplement d’atteindre un nombre, il est conseillé de réfléchir à cette décision pendant une semaine avant de finaliser l’achat.
Le plan de relance avec 50 000 $
Si Carson devait recommencer avec 50 000 $, il investirait d’abord dans ses connaissances, compétences et relations. « L’immobilier dans mon cerveau a été le plus précieux investissement que j’ai jamais fait », affirme-t-il. Ensuite, il se concentrerait sur l’achat de propriétés qu’il pourrait valoriser, comme augmenter les loyers ou construire une unité de logement supplémentaire.
Avec un peu de chance et de temps, il utiliserait son nouveau flux de trésorerie et ses connaissances pour acquérir d’autres biens. Pour ceux qui ont du capital et attendent le « bon » marché, il recommande de rediriger 10 % à 20 % de celui-ci vers l’acquisition de connaissances et de relations, puis de se lancer dans l’achat de propriétés.
La boule de neige de dette méconnue des propriétaires
Pour rembourser une propriété locative en moins de 10 ans sans sacrifier son flux de trésorerie mensuel, Carson recommande d’utiliser des prêts à taux d’intérêt uniquement ou à 30 ans plutôt que des prêts à 15 ans. Cela permet de verrouiller les paiements les plus bas possibles sur toutes les propriétés.
Ensuite, vous pouvez utiliser ce flux de trésorerie supplémentaire pour faire une boule de neige de dette sur une propriété à la fois. Il est possible de rembourser la dette d’une propriété en trois à cinq ans en concentrant tout le flux de trésorerie sur celle-ci. Pour accélérer le processus, vous pouvez également vendre quelques locations et utiliser les profits après impôts pour rembourser davantage de dettes.
La réponse « Petit et Puissant » à la spirale de la honte de l’échelle
Carson encourage les investisseurs à rester petits et puissants tout en étant ambitieux. « Petit et puissant » signifie prioriser la liberté en premier, puis faire ce que vous voulez. Par exemple, construisez un petit portefeuille de locations sûres et à faible dette qui peuvent couvrir vos dépenses de base. Carson appelle cela un « plancher de revenus ».
Ensuite, vous pouvez reprendre le mode de croissance si vous le souhaitez. Cependant, il recommande de prendre une pause, une « mini-retraite », pour se récompenser du travail acharné et réévaluer ce qui compte avant de reprendre la croissance. Carson a suivi ce modèle trois fois dans sa carrière, ce qui a été la meilleure décision qu’il ait jamais prise.
Ce que 20 ans d’investissement enseignent sur l’argent
Après plus de 20 ans dans le domaine, Carson a changé sa vision de la sécurité financière. Il croyait autrefois que la sécurité venait simplement d’avoir plus d’argent à la banque. Cependant, il a réalisé que la véritable sécurité vient de la confiance en soi.
La seule façon de construire cette confiance est de jouer le jeu, y compris de faire des erreurs. Carson recommande aux investisseurs en herbe de se lancer, de manière sûre, mais de le faire. « Vous apprendrez plus en un seul deal qu’en 100 podcasts ou livres », conclut-il.
