Gérer des propriétés locatives peut être un défi, surtout lorsque l’on possède plusieurs biens. Ed Barone, cofondateur de RentRedi, partage ses conseils pour optimiser la gestion locative et maximiser les revenus. Avec près de 200 000 utilisateurs sur la plateforme, RentRedi offre une perspective unique sur les tendances du marché immobilier.
Dans cet article, nous explorerons les stratégies pour gérer les retards de paiement, l’importance de comparer les loyers avec le marché, et l’impact de la gestion des livres comptables. Nous aborderons également les coûts cachés de la gestion locative et comment les éviter.
Les retards de paiement: un problème de localisation ?
Les taux de retard de paiement varient considérablement d’un état à l’autre, allant de 5 % dans des états comme l’Utah et Hawaï à 20 % dans des états comme le Mississippi. Ed Barone souligne que les propriétaires avec quelques unités traitent chaque retard de paiement comme un verdict sur le locataire ou sur leur propre gestion.
Cependant, une partie de cette variation peut être attribuée à la localisation de la propriété. Si un paiement sur cinq est en retard dans votre marché, il est important d’avoir un système en place plutôt que de blâmer le locataire ou vous-même. Un système efficace comprend:
- Autopay comme option par défaut à la signature du bail.
- Des rappels avant la date d’échéance, pas après.
- Une frais de retard clairement indiquée dans le bail et appliquée de manière cohérente chaque mois.
Il est également crucial de connaître les règles de votre état concernant les frais de retard. Par exemple, au Texas, sous le Code de la Propriété 92.019 vous ne pouvez pas collecter de frais de retard à moins qu’ils ne soient spécifiés par écrit et que le loyer soit impayé deux jours pleins après la date d’échéance. Les frais sont considérés comme raisonnables jusqu’à 12 % du loyer mensuel pour les bâtiments de quatre unités ou moins, et 10 % pour les bâtiments plus grands.
L’impact de ne pas augmenter le loyer sur un bon locataire
Les données de RentRedi montrent que le loyer moyen augmente d’environ 46 % sur environ 6,8 ans. Pour une unité de 1 500 $ maintenue stable pendant cinq ans, Ed Barone estime que le loyer non perçu est d’environ 6 000 $. Cependant, en faisant mes propres calculs, je pense que ce chiffre est sous-estimé.
La calculatrice est simple: chaque année, prenez le loyer du marché moins votre loyer gelé, multipliez par 12, et additionnez les écarts sur cinq ans. À un taux de croissance annuel de 3 % sur une unité de 1 500 $, vous perdez environ 8 400 $. À 4 %, environ 11 400 $. Et 46 % sur 6,8 ans se traduit par environ 5,7 % par an en termes composés, portant le chiffre sur cinq ans à environ 16 600 $.
Ed Barone souligne que l’augmentation du loyer n’est pas toujours la meilleure solution. Un locataire qui paie à temps et prend soin de la propriété a une valeur qui ne figure pas sur le rôle de loyer. Un déménagement peut entraîner des coûts de vacance, de nettoyage, de relisting et de sélection qui peuvent annuler une ou deux années d’augmentation de loyer.
Sa phrase clé, que j’ai beaucoup réfléchie: « Un loyer élevé avec un mauvais locataire peut coûter à un propriétaire bien plus qu’un loyer équitable avec un bon locataire. »
Le coût de la gestion des livres en avril
La plupart des petits propriétaires gèrent leurs livres la semaine avant la date limite des impôts. Ed Barone souligne que cette pratique annuelle coûte deux fois plus cher. Premièrement, les déductions que vous ne pouvez pas reconstruire neuf mois plus tard, comme les courses à Home Depot ou les kilomètres parcourus pour se rendre à la propriété, peuvent s’élever à des centaines ou des milliers de dollars en impôts payés en trop.
Le deuxième coût, souvent négligé, est le manque de visibilité sur les problèmes potentiels. Un locataire qui est en retard de cinq jours pendant huit mois consécutifs est un simple détail lorsque vous le remarquez en janvier. En revanche, en mois deux, c’est encore une conversation que vous pouvez avoir, un plan de paiement que vous pouvez offrir, et un problème avec de la marge de manœuvre.
Vingt minutes le premier de chaque mois peuvent vous faire économiser des centaines, voire des milliers de dollars en impôts et vous permettre de résoudre les problèmes de paiement plus rapidement.
En suivant les conseils d’Ed Barone et en utilisant des outils comme RentRedi, les propriétaires peuvent maximiser leurs revenus et minimiser les coûts.
