L’investissement immobilier est souvent perçu comme un moyen sûr de générer des revenus passifs. Cependant, de nombreux investisseurs négligent un aspect crucial: la liquidité. Cette omission peut avoir des conséquences désastreuses, comme l’a appris l’auteur à ses dépens après les crises de 2008 et de la COVID-19.
Après le krach de 2008, j’ai perdu de nombreuses propriétés. Puis, pendant la pandémie de COVID-19, j’ai dû rendre un développement à la banque lorsque les taux d’intérêt ont doublé et que les coûts de construction ont explosé. Ces événements, bien que rares, ont mis en lumière un problème fondamental: le manque de réserves financières.
Les mythes sur les revenus perdus et les réparations
Les banques exigent généralement que les investisseurs aient six mois de paiements hypothécaires en réserve pour une propriété locative. Cependant, même avec une maison récemment rénovée, de nombreux investisseurs sous-estiment les coûts de réparation. Les locataires, même « décents », peuvent causer des dommages imprévus. Les chauffe-eaux peuvent exploser, les canalisations peuvent fuir, et les accidents en cuisine peuvent survenir.
Avec les locations à court terme, l’usure et les dépenses sont encore plus importantes. Les locataires qui ne paient pas les services publics peuvent les utiliser de manière excessive, augmentant De plus, les matériaux et les prix de l’essence ont augmenté, rendant les réparations plus coûteuses. Un petit problème qui coûterait 100 $ à réparer peut facilement coûter 500 $ ou plus.
Combien de réserves sont réellement nécessaires ?
La plateforme de comptabilité et de banque Baselane partenaire de BiggerPockets recommande d’avoir des réserves pour les dépenses d’exploitation, les coûts de maintenance mensuels et les rénovations et remplacements à grande échelle. Ces réserves ne couvrent pas les frais juridiques, les violations de code imprévues, les dommages causés par les tempêtes ou le vol.
Même une propriété modérée avec des dépenses mensuelles de 5 000 $ devrait avoir entre 20 000 $ et 30 000 $ de réserves en cash, selon le prix de la propriété. Dans le marché actuel, ces chiffres devraient être augmentés. Si vous prévoyez de développer votre portefeuille, ajoutez les totaux de réserves en conséquence.
Je suis d’accord avec cet investisseur des forums de BiggerPockets trois mois de réserves en cash sont insuffisants. Il pourrait vous falloir ce temps simplement pour réparer et relouer votre bien. Six mois de réserves sont un nombre plus réaliste, mais même cela peut vous laisser appauvri en cas de dépense majeure.
La réalité financière de l’investissement aujourd’hui
Si vous essayez de vous endetter pour acheter une propriété locative, vous perdrez de l’argent. Ce n’est pas une révélation. Les rapports montrent que jusqu’à 90 % des petits investisseurs perdent de l’argent dans l’immobilier. Même si vous achetez une maison en cash, il est crucial de ne pas toucher aux flux de trésorerie pendant la première année pour constituer vos réserves.
L’idée d’être « financièrement libre » grâce à la possession de propriétés locatives en tant que petit investisseur est largement illusoire. Si vous gagnez entre 6 000 $ et 10 000 $ par mois, ne touchez pas à cet argent pour vos dépenses de vie. Une dépense majeure imprévue pourrait tout faire disparaître. Continuez à accumuler les flux de trésorerie, même si vous avez constitué vos réserves. Gardez votre emploi principal, trouvez un travail à côté et continuez à développer votre portefeuille de manière sensée, car les marges sont trop minces entre le coût de la vie et les coûts de possession de locations.
Une stratégie de développement à faible risque consiste à utiliser le marché obligataire pour financer des achats en cash. Par exemple, 1 million de dollars investis dans des obligations municipales américaines exonérées d’impôts génèrent généralement entre 40 000 $ et 50 000 $ de revenus d’intérêts par an. Cela permet d’acheter des propriétés en cash, ce qui réduit le stress lié à l’endettement.
Pour atteindre votre épargne d’investissement, vous pouvez réduire vos dépenses, louer des chambres dans votre résidence personnelle, ou même déménager à l’étranger pour économiser sur les coûts. D’autres méthodes incluent la vente d’actifs, la recherche d’un travail bien rémunéré à côté, ou la location de pièces dans votre résidence personnelle.
