En 2026, de nombreux propriétaires reçoivent un avis d’imposition appelé taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Cette contribution s’applique uniquement dans les communes où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est jugé « marqué ». Avant de payer, il convient de vérifier trois points essentiels: la commune est-elle réellement concernée, le bien était-il vacant au 1er janvier 2026, et la vacance est-elle le résultat d’une situation indépendante de la volonté du propriétaire.
Le code général des impôts précise les conditions d’application à l’article 232. La taxe ne s’applique que si la commune figure dans le décret qui recense les zones éligibles. Dans les agglomérations d’Île-de-France, où les loyers sont élevés, les avis sont fréquents; à l’inverse, dans les petites villes où le marché est équilibré, l’avis est illégitime. La première démarche consiste donc à consulter la liste officielle des communes concernées, disponible sur le site des impôts. Si votre résidence ne figure pas, vous pouvez contester immédiatement l’avis.
Qui paie la TLV et comment le montant est-il calculé ?
Le redevable est la personne qui détient le bien depuis le début de la période de vacance, qu’il s’agisse du propriétaire, de l’usufruitier, du preneur à bail à construction ou d’un emphytéote, selon l’article 232 du CGI. En cas d’indivision successorale, chaque co-indivisaire peut être sollicité. Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement, multipliée par un taux qui passe à 17 % dès la première année de vacance et monte à 34 % dès la seconde année.
Le critère temporel est crucial: la vacance doit être constatée au 1er janvier de l’année d’imposition. Un bien demeurant inoccupé depuis le 15 mars 2025 ne sera pas imposable pour 2026, car il n’a pas rempli une année complète au 1er janvier. En revanche, un logement vacant au 1er janvier mais occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant l’année de référence échappe à la TLV, dès lors que ces jours d’occupation sont justifiés.
Comment prouver une occupation ou obtenir un dégrèvement ?
Le texte prévoit une exception: « logement dont la durée d’occupation excède quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence ». Il faut donc conserver tous les éléments pouvant attester d’une présence effective: contrat de location (même de courte durée), factures d’eau, d’électricité ou de gaz, attestations d’assurance habitation, voire relevés de la boîte aux lettres. En cas de travaux lourds, la jurisprudence de la Cour administrative d’appel de Nantes (arrêt du 24 decembre 2024) a reconnu le droit à un dégrèvement lorsqu’une remise en état rend impossible l’occupation pendant plus d’un an. De même, le Conseil d’État, dans sa décision du 23 decembre 2024, a rappelé que le propriétaire d’un meublé loué en courte durée reste redevable de la taxe d’habitation, mais peut être exonéré de la TLV si la vacance résulte d’un imprévu majeur (sinistre, démolition).
Pour solliciter le dégrèvement, le propriétaire doit adresser un recours administratif par lettre recommandée avec avis de réception, en joignant les justificatifs cités ci-dessus. Le délai de dépôt s’étend jusqu’au 31 décembre 2027 pour les vacances constatées en 2026. En l’absence de réponse ou en cas de refus, il est possible de saisir le tribunal administratif ou de recourir à la commission départementale de conciliation.
Quand la clause du bail impose-t-elle la taxe foncière ?
Dans le cadre d’une location d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties reste, en principe, à la charge du propriétaire, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le bail ne peut donc pas, de façon unilatérale, transférer l’intégralité de cette charge au locataire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) apparaît dans la liste des charges récupérables et peut être répercutée. Le propriétaire doit présenter le détail de l’avis de taxe foncière, isoler la ligne TEOM et justifier le montant demandé au locataire.
Si le bail prévoit que le locataire paie la taxe foncière sans distinction, il peut contester la clause en invoquant l’article 1400 du CGI, qui rattache l’imposition à l’acquéreur au 1er janvier de l’année d’imposition. La contestation s’effectue par courrier recommandé en exigeant la correction du décompte. En cas de désaccord persistant, le locataire peut saisir l’ADIL pour obtenir un avis juridique gratuit, puis la commission de conciliation avant d’envisager une procédure judiciaire. Cette démarche ne remet pas en cause la TEOM, qui demeure légitimement récupérable.
