Un récent sondage publié dans le cadre de l’2026 Independent Landlord Survey mené par Avail (affilié à Realtor.com) et associé à BiggerPockets met en lumière une tendance marquante : de nombreux propriétaires adoptent une logique de conservation plutôt que d’augmentation rapide du loyer. Face à la hausse des coûts d’exploitation, ces investisseurs préfèrent parfois préserver une relation stable avec leurs locataires plutôt que de chercher un gain immédiat. Ce comportement illustre une approche où la gestion repose autant sur la valeur relationnelle que sur le calcul financier.
Les chiffres du sondage reflètent cette ambivalence : 74,4% des propriétaires ont constaté une augmentation des coûts de possession, 18% appliquent une politique stricte de non-augmentation régulière des loyers, et 78,3% favorisent la communication ou les plans de paiement plutôt que les poursuites judiciaires. Par ailleurs, près d’un tiers des propriétaires (32,9%) projettent d’acquérir plus de biens dans les deux années à venir, alors que 6,6% envisagent de sortir du marché. Ces éléments dessinent une stratégie patrimoniale prudente.
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Pourquoi renoncer à une hausse de loyer
La première raison avancée par les propriétaires est la crainte de la vacance locative, qui peut s’avérer coûteuse. Plutôt que d’augmenter le montant demandé, beaucoup préfèrent maintenir un locataire fiable pour éviter les frais liés au départ et à la recherche d’un remplaçant. Le concept d’effet de rotation — le coût réel d’un changement de locataire, incluant la réparation, le nettoyage et la mise en location — est souvent sous-estimé. Les propriétaires indépendants, contrairement aux grands gestionnaires capables d’absorber plusieurs mois de vacance, évaluent chaque risque à l’échelle de leur portefeuille et favorisent la continuité.
Le calcul financier derrière la vacance
Exemple chiffré
Pour rendre la décision plus concrète, prenez le cas suivant : un loyer actuel à $1,500 par mois, et une proposition d’augmentation de $125 (soit $1,625). Si l’occupant part en raison de la hausse et que le bien reste vacant un mois, la perte immédiate atteint $1,500. Ajoutez des frais de remise en état et de relocation estimés à $1,000 en conservateur : nettoyage, petites réparations, publicité et traitement des candidatures. Le coût total de la vacance devient alors $2,500. À $125 de hausse mensuelle, il faudrait environ 20 mois pour compenser cette perte. Ce calcul montre pourquoi la décision n’est pas triviale.
Interprétation stratégique
Au-delà des chiffres, la décision dépend du contexte local : si le marché est en forte hausse et que les loyers comparables sont nettement supérieurs, prendre le risque d’une vacance peut être rentable. En revanche, lorsqu’un propriétaire recherche la stabilité des revenus pour financer une expansion (32,9% des répondants), conserver un locataire de qualité peut être la meilleure option. Les variables à peser incluent l’écart entre le loyer demandé et le prix du marché, l’historique de paiement du locataire et les objectifs patrimoniaux personnels.
Outils et bonnes pratiques pour décider
Pour prendre une décision éclairée, il est utile de s’appuyer sur des outils de comparaison et de comptabilité. Des solutions comme le rapport d’analyse des loyers et le logiciel de Rental Property Accounting permettent de suivre précisément les dépenses et les revenus en temps réel. L’utilisation d’un rapport de marché aide à justifier une hausse mesurée ou, au contraire, à confirmer la pertinence de la stabilité. Par ailleurs, privilégier la communication — par exemple proposer un plan de paiement — améliore la rétention et réduit le risque de procédures coûteuses, une approche adoptée par 78,3% des propriétaires interrogés.
Conclusion : équilibre entre chiffres et relations
Gérer des biens locatifs réclame un équilibre entre logique comptable et intelligence relationnelle. Le sondage 2026 montre que beaucoup choisissent la prudence afin de conserver un flux de trésorerie stable et de faciliter des projets d’acquisition futurs. À l’opposé, lorsque le contexte de marché le permet et que l’écart avec le prix du marché est important, une hausse ciblée devient rationnelle. En somme, la bonne décision résulte d’un calcul précis des coûts de vacance, d’une lecture fine du marché local et d’une gestion axée sur la rétention pour préserver la valeur à long terme du patrimoine.